Türkiye Mortgage Sisteminin Neresinde?

Faizlerin düşmesiyle çokça duymaya başladığımız ‘mortgage’ kelimesi ev sahibi olmaya çalışanların ilgi odağı! İlk akla gelen, kira öder gibi ev sahibi olabilmek! ABD’deki mortgage krizinin etkisiyle olumsuz bir çağrışım içeriyor olsa da, Türkiye’de mortgage şimdiden benimsenmişe benziyor. Zira sektörde konut kredileri hacmi, 2008 yılının başından bu yana %60’ın üzerinde artarak 50 milyar TL’ye yaklaşmış durumda. Türkiye Bankalar Birliği 2010 ilk çeyrek verilerine göre ayda ortalama 32 bin kişi konut kredisi kullanıyor. Bu rakam, bir önceki yıl 28 bin, 2008 yılında ise 20 bin civarında. İstikrarlı artışın devamı da beklentiler arasında. Faiz oranlarındaki düşüşün haricinde bunun iki temel nedeni var: Birincisi kişi başına düşen GSMH’nin de etkisiyle ölçek olarak konut kredisi hacminin diğer ülkelere kıyasla çok düşük olması, ikincisi ise Türkiye’de mortgage sisteminin aslında henüz gerçek anlamda başlamamış olması…

Ölçek olarak Türkiye mortgage sisteminin neresinde?

2009 yılı itibariyle Türkiye’de konut kredisi hacminin Gayri Safi Milli Hasıla (GSMH)’ya oranı %5.5 dolaylarında. Avrupa ortalamasına bakıldığında bu oran %40’ın üzerinde seyrediyor. Hatta İspanya, Portekiz, Hollanda, İrlanda gibi bazı ülkelerde %60’ın üstünde. Keza ABD’de bu oran %100 dolaylarında. Türkiye’deki 50 milyar TL konut kredisi hacmine karşılık ABD’deki mortgage hacmi 14.5 trilyon USD dolaylarında. Aradaki farklara bakıldığında, gerçekten gidilecek çok yol, büyük bir potansiyel var. Elbette kişi başına düşen milli gelir açısından Türkiye ile bu ülkeler arasında ciddi farklar var. Yapılan araştırmalar kişi başına düşen GSMH ile mortgage kredileri arasında doğru orantı olduğunu gösteriyor. Kişi başına düşen milli gelir arttıkça konuta ve konut kredilerine talep artıyor. Türkiye’de mortgage sisteminin gelişmiş ülkelere nazaran büyüyemesinde en önemli etkenlerden biri de bu. Yine de Türkiye’nin nitelikli konut ihtiyacı, genç nüfusu düşünülünce ortada ciddi bir potansiyelin olduğu gerçeği yadsınamaz. Ancak bu potansiyelin değerlendirilmesi mevcut sistemle mümkün mü tartışılır. Zira gerçek anlamda mortgage sistemi aslında Türkiye’de henüz uygulanmıyor. Uygulanmalı mı? O da başka bir tartışma konusu çünkü küresel boyutta bir krize neden olan mortgage sisteminin zafiyetleri hala inceleniyor. 

Teknik olarak mortgage sisteminin neresindeyiz?

 

Aslında en önemli farklardan biri mortgage sisteminin temelini oluşturan ikincil piyasaların varlığı. Türkiye’de konut kredilerinin fon kaynağı mevduat, ikincil piyasa henüz oluşmadı. Gerçek mortgage sisteminde fonlama daha ziyade ikincil piyasalardan yapılıyor. Yani, ipotek teminatı bulunan konut kredisi alacakları, kredi veren kurum tarafından menkul kıymetleştirilerek ikincil piyasada satılıyor. Böylece sisteme önemli bir fon kaynağı yaratılmış oluyor. Ancak sistem bu şekliyle karmaşıklaşıyor ve risklerin yönetilmesi de zorlaşıyor. Hatırlayacak olursak mortgage krizinin en önemli nedeni risklerin yönetilememesi. Bu noktada ciddi bir yapısal düzenlemeye ihtiyaç var.

Türkiye’de konut kredileri henüz tabana yayılamamış durumda. Özellikle alt gelir grubuna hitap edemiyor. Kişilerin konut kredisi alarak ev alabilmeleri için bir miktar peşinata ihtiyaç var. Bankalar alınacak evin %75’ine kadar kredi veriyor. Daha üstünde oranlarda kredi almak mümkün olsa da başka bir evin ipoteği gibi ek teminatlara ihtiyaç duyuluyor. Alt gelir grubunun bu kredileri alarak ev sahibi olmalarını sağlamak için herhangi bir devlet teşviği de bulunmuyor. ABD’deki mortgage krizine önemli ölçüde neden olan subprime (alt gelir grubuna yönelik) konut kredisi ürünlerinde, peşinatın devlet desteğiyle ödenmesi ve vergi indirimleri gibi birtakım teşvikler sözkonusuydu. Aksayan geri ödemelerin çoğu da bu kategoride verilen kredilerde yoğunlaştı. Tam da bu noktada, Amerika ile birlikte global ölçekte ekonomiyi sıkıntıya sokan bu uygulamaya rağmen Türkiye’de böyle bir teşvik olabilir mi? Şimdilik pek ihtimal dahilinde görünmüyor.

Gelir durumundan bağımsız olarak, bilinen mortgage uygulamalarında kredi kullanan kişilerin faiz giderleri, özellikle de ilk kez ev sahibi olunuyorsa, gelir vergilerinden düşülüyor. Ülkeden ülkeye değişmekle birlikte yatırım amaçlı ev alımlarında genellikle böyle bir vergi teşviği yok. Türkiye’de ise mortgage faiz gideri, ancak kredi alan kişinin evi kiraya vermesi halinde yıllık kira gelirinden düşülebiliyor! Dolayısıyla bu anlamda bir teşviğin olmaması da sistemin eksiklikleri arasında yer alıyor.