Mortgage yasası ile birlikte konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına olanak sağlayan yönetmelik ‘Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’ esaslarına dayandırılmıştır. Bu yönetmeliğe göre konut finansmanı kapsamında kullanılan mortgage kredileri faiz oranı, faiz türü, vade, para birimi ve banka değişikliği ile yeniden yapılandırılabilir.

Enuygun.com olarak konut kredisi faizlerinin halen en düşük seviyelerde olduğu ancak faiz oranlarının artma ihtimalinin daha da arttığı bir dönemde olduğumuzu hatırlatmak isteriz. Dolayısıyla refinansman düşüncesi olanların konuyu biran önce değerlendirilmesinde fayda bulunuyor. Faiz artışlarının sınırlı olacağını düşünsek de olası artışların refinansman kazançlarını azaltacağı muhakkak. Aşağıdaki örnek hesaplamalara göz atarak refinansman kazançları ve olası faiz artışlarının refinansman kazançlarına etkisi hakkında fikir sahibi olabilirsiniz.

2008 yılında 1,60 faiz oranı ile kullandığınız 50.000 TL ve 72 ay vadeli bir konut kredisi için şu ana kadar aylık 1174 TL ödeyerek 24 ay ödeme yaptığınızı düşünelim. Kalan anapara borcunuz yaklaşık 39.200 TL, %2 erken ödeme ücreti ile birlikte kredi kapatma tutarınız 40.000 TL civarında olacaktır. Kalan vadeniz 48 ay olduğuna göre, 40.000 TL ve 48 ay vadeli yeni bir kredi ile eski kredinizi yeniden yapılandırabilirsiniz. Bu krediyi bugünkü %0.89 aylık faiz oranı ve 1650 TL kredi masrafı ile yeniden yapılandırmayı düşünürseniz kazancınız 5406 TL olacak, faiz oranları %1’e yükselirse refinansman kazancınız 4158 TL’ye düşecektir. Bir başka deyişle aylık faiz oranlarındaki %0.11’lik bir artış, refinansman kazancınızı %23 azaltacaktır. Nasıl mı?

%0.89 faiz oranı ile, 40.000 TL ve 48 ay vadeli bir konut kredisinin taksitleri 1027 TL olacaktır. Aylık kazancınız ise 1174-1027 = 147 TL olacağı için 48 ay sonraki ise kazancınız 147*48= 7056 TL olacak, bu tutardan kredi masrafını da çıkarırsanız refinansman kazancınız 7056-1650=5406 TL olarak bulunacaktır.

%1 faiz oranı ile ise, 40.000 TL ve 48 ay vadeli bir konut kredisinin taksitleri 1053 TL’ye çıkacak. Aylık kazancınız 1174-1053=121 TL‘ye düşecek, 48 ay sonraki kazancınız ise 121*48=5808 TL olacaktır. Refinansman kazancınız da kredi masraflarının çıkarılmasıyla 5808-1650= 4158 TL’ye düşecektir.

Refinansmanın kazanç getirip getirmeyeceği ya da ne oranda kazançlı olacağı daha önce kredi kullanan kişilerin kredi koşullarına, geri kalan ödeme süresine göre değişiklik gösterecektir. Yukarıda yaptığımız gibi yeni kredinizin faiz oranı, masrafları ve kapatacağınız kredinin kapanma tutarının %2’sine varan erken ödeme ücreti gibi toplam ödemelerinizi de hesaba katarak değerlendirme yapmanız gerekir. Dolayısıyla refinansman yapacağınız bankayı seçerken de tercihinizi enuygun koşullarda kredi veren bankadan yana kullanmanız avantajınızı artıracaktır.

Refinansman da amacınız karlı çıkmaktan ziyade vade uzatarak taksitlerinizi düşürmek ya da birden fazla konut kredinizi birleştirmek de olabilir. Amacınız ne olursa olsun refinansman düşünceniz varsa dönemsel avantajı değerlendirmek adına çok beklememenizi, bankaların konut kredisi tekliflerini inceleyerek kararınızı şekillendirmenizi tavsiye ediyoruz.