Tarafsız ve bağımsız karşılaştırma sitesi Enuygun.com, talep dışında konut fiyatlarının değişimini etkileyen inşaat sektörü gelişmeleri üzerine bir analiz gerçekleştirdi. Bu analize göre konutta stok eritmek, bina inşaat maliyetlerindeki son üç yıldaki artış nedeniyle daha önemli hale gelirken sektörde arz fazlalılığıyla oluşmuş mevcut rekabetin de derinleşmesine sebep oluyor.

Özel sektör inşaat şirketlerinin konutta inşaat yapma isteği 2009 yılında bir miktar artsa da, seneyi 2007 seviyelerinin altında kapatmış olmaları dikkat çekiyor. Bu nedenle 2010 yılında konut kredisi faizlerinin düşmesiyle artması beklenen talebin konut fiyatlarına olası artırıcı etkisinin, sektördeki rekabet ile dengelenebileceği düşünülüyor. Öte yandan Enuygun.com kullanıcılarının 2010 yılında bankalara ilettiği konut kredisi taleplerinin ortalama vadesi 93 ay, ortalama kredi talep tutarı ise 60.500 TL seviyesinde oldu.

TÜİK’in yayınladığı inşaat istatistiklerinde daire bazında yapı ruhsatı alınması bilgisi sektörde konutta inşaat yapma isteği olarak ele alınıyor. Enuygun.com’un bu verilerden elde edilen bilgilerle derlenmiş analizine göre, ikamet amaçlı konut pazarında ‘özel inşaat şirketleri’ yaklaşık %83’lük paya sahip. Bunu %11 ile ‘kamu’, %6 ile ‘yapı kooperatifleri’ takip ediyor. Özel inşaat şirketlerinin inşaat yapma isteği ise 2009 yılının ikinci ve üçüncü çeyreğinde azalırken, dördüncü çeyrekte bir önceki döneme göre yaklaşık %40 oranında artış göstererek 2009 yılını bir önceki yıla göre %4’lük bir artışla kapattı. Ancak halen 2006 ve 2007 seviyelerinin %20 altında. Yani 2008 yılında özel sektör inşaat şirketleri, toplam 390 bin civarında yeni apartman dairesi inşa etmek için ruhsat almışken, bu rakam 2009 yılında 406 bin’e ulaştı. 2006’da 491 bin, 2007’de ise 478 bin yeni daire için yapı ruhsatı alınmıştı.

İnşaatı tamamlanarak yapı kullanma izni alınan daire sayısı ise son beş senedir devam eden artış trendini koruyarak 2009 yılını da bir önceki yıla göre %8 artışla kapattı. Ayrıca bina inşaat maliyetlerindeki son 3 yıldaki artış konutta stok eritmenin önemini vurgular nitelikte. TÜİK verilerine göre, konutta ‘bina inşaat maliyet endeksi’ 2009 yılında bir önceki yıla göre %4 azalırken, 2007 yılı seviyelerinin yaklaşık %9 üzerinde gerçekleşti. Analizde krizin inşaat maliyetlerinin üzerine artırıcı etkisinin hâlâ devam ettiğine, son üç sene içerisinde şirketlerin birbirinden çok faklı maliyetlerle karşılaştığına ve bunun da konut projelerinde şirketler arası maliyet farklılıklarını önemli ölçülerde arttırdığına dikkat çekiliyor.

Enuygun.com Baş Analisti Betül Sungurlu, “Bir başka önemli bulgu ise, yıllara göre inşaatına yeni başlanacak daire sayısının, inşaatı tamamlanmış daire sayısına oranı ki bu oranda bir süredir düşmekte. Örneğin, 2006 yılında, inşaatı tamamlanarak yapı kullanma izni alınan dairelerin 2,3 katı kadar yeni dairenin inşaatına başlamak için ruhsat alınmış. 2009 yılında ise bu oranın 1,4’lere düştüğünü görüyoruz,” dedi.

2008 kriziyle talebin azalmasının stokların daha da artmasına neden olduğunu, bunun da şirketler arası rekabeti tetiklediğini belirten Sungurlu, “Bina inşaat maliyetleri de 2008 yılında normalin üstünde artış gösterdi. Geniş çaplı konut projelerinin 2-4 yıl gibi sürelerde tamamlandığını düşünürsek, sektörde yer alan firmaların inşaat başlangıç tarihlerine göre maliyetlerinin birbirleri arasında önemli ölçülerde değişiklik gösterdiğini ve hatta göstereceğini düşünüyoruz. Düşen kredi faizleriyle birlikte konut talebinde canlanma devam ederse konut fiyatlarının oluşmasında firmalar arası maliyet farklılıkları da ön plana çıkabilir ve inşaat şirketleri arasındaki rekabette önemli rol oynayabilir görüşündeyiz.” diye ekledi.

Konut talebini etkileyen en önemli faktörlerin konut kredisi faizleri ve konut fiyatlarının değişim trendi olduğunu vurgulayan Sungurlu, “2010 yılında Enuygun.com üzerinden bankalara yönlendirilen konut kredisi taleplerinin ortalama vadesi 93 ay olurken, ortalama kredi talep tutarı ise 60.500 TL olarak gerçekleşti. Özellikle yatırım amaçlı konut alacaklar için konut fiyatlarının uzun vadede ne yönde şekilleneceği sorusu henüz tam yanıt bulamamış durumda. Bu sebeple Enuygun.com olarak kullanıcılarımızın karar süreçlerinde yardımcı olmak amacıyla inşaat sektöründeki gelişmeleri de takip ediyoruz,” dedi.