Kat mülkiyeti ve kat irtifakı nedir?

Mülk sahibi olmak ile ilgili özellikle kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramları oldukça önemlidir. Birçok açıdan kafa karıştırıcı gibi görünse dahi kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar genellikle barizdir. Yalnızca her iki kavram ile ilgili temel bilgilerin öğrenilmesi farkların anlaşılabilmesi için yeterlidir. Bununla beraber hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakının kendine has ayrıntıları da vardır ve gözden kaçırılmaması gerekir. İçeriğimizde her ikisi ile ilgili merak edilenleri bir araya getirdik.

İçindekiler

Kat mülkiyeti nedir?

satın aldıkları eve bakan çift

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir ispat belgesidir. Bir başka deyiş ile inşaatı tamamlanan binaların her bir bağımsız bölümü için yapı oturum izin belgesi alınmasıyla oluşturulan tapu niteliğidir.

Kat mülkiyetine sahip binalardaki dükkan, mağaza, depo vs. gibi tüm bağımsız alanlar, kendine ait bir tapu niteliği kazanır. Böylelikle kat mülkiyetli tapular, bu bağımsız bölümlerin binada bulunduğu kat, numara, nitelik, yüzölçümü gibi bilgileri ile belgeler ve resmiyet kazandırır.

Tamamlanan yapıdaki (binadaki) tüm hak sahiplerinin / mâliklerin haklarını resmiyete dökmesi bakımından kat mülkiyetli tapular oldukça önemlidir. Bu belgelendirme sayesinde, mâlikler diğer hak sahiplerinden bağımsız olarak kendi bölümlerini satabilir, kiraya verebilir ya da ipotek ettirebilir. Buna göre örneğin, bir apartmandaki dairenin sahibi diğer sahiplerden ayrı olarak kendi dairesini satılığa çıkarabilir ya da kiraya verebilir. Yapı içerisindeki merdiven, asansör, bahçe gibi ortak kullanım alanları ise ortak mülkiyet içerisinde değerlendirilir. 

Siz de avantajlı konut kredisi seçeneklerini incelemek için konut kredisi sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Tamamlanmamış binada kat mülkiyeti nasıl alınır?

yeni alınan ev kapısında takılı ev anahtarı görseli

Kat mülkiyeti alınması için öncelikle inşaatın tamamlanmış olması gerekir. Devam eden, yarım kalan vs. inşaatlarda kat mülkiyeti alınamaz. Bu doğrultuda kat mülkiyetinin alım aşamaları şöyle ilerler:

  • Müteahhit, iskân ruhsatı için başvuru yapar. Başvurunun ardından kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek amacıyla dilekçe verir.
  • Yapının bağlı olduğu belediye, yetkilileri aracılığıyla binanın kontrollerini sağlar ve uygunluk durumunda iskân verilir.
  • Kat mülkiyeti, binanın belirli bir bölümü için değil, tamamına verilir. Bu nedenle irtifak hakkı olan tüm sahiplerin onayı gereklidir. Şayet bir anlaşmazlık yaşanırsa sorunlar genellikle mahkeme yolu ile çözülebilir.
  • Tüm hak sahipleri aralarında anlaştıysa ve belediye işlemleri de tamamlandıysa Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yapılır ve kat mülkiyet tapusu (yapı kullanım izni belgesi) alınır.

Eski binaya kat mülkiyeti nasıl alınır?

satın alınan evin anahtar teslimi yapan kişiler

Özellikle iskanı olmasına rağmen ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilemeyen yapılar da var. Bunlar gerek yeni gerek eski binalar olabilir. Bu tip durumlarda da kat mülkiyeti için yukarıda belirtilen standart prosedür uygulanabilir:

  • İskan ruhsatı olan bir binadaki daire sahipleri, içlerinden seçtikleri bir temsilciye veya tapu emlak müşavirine iskanı verir.
  • İlgili yetkili, belediyeye iskan ruhsatını sunar.
  • Böylece belediye iskan ruhsatı için hazırladığı yazıyı yetkiliye (temsilciye) verir.
  • Ardından yetkili kişi belediyeden aldığı yazıyı Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne götürür ve binayı tapu haritasına işletebilir.
  • Temsilci, kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını arsadan binaya çevirtir. 
  • Böylelikle kat mülkiyeti tapusu alınır.

Ortak mülkiyet alanlarında değişiklik nasıl yapılmalıdır?

yeni eve taşınan çiftin koli taşıması

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun dördüncü bölümünde yer alan madde 19’da şunlar belirtilir: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, kat maliklerinin ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler konusunda alınacak izinleri düzenlemektedir. Bu düzenlemeler, kat maliklerinin ortak yaşam alanlarını korumak ve düzenlemek amacıyla getirilmiştir. Ayrıca, her kat malikinin kendi bağımsız bölümünde yapabileceği müdahalelerin sınırlarını da belirlemektedir. Bu kuralların uygulanması, kat maliklerinin birbirlerinin haklarına saygı göstermelerini ve ortak yaşam alanlarını korumalarını sağlar.

Kat irtifakı ne demek?

güneş batımında ev minyatürünün görseli

Kat irtifakı anlamına bakıldığında ise; bir arsa üzerinde başlanacak bir inşaata yönelik mülkiyet hakkıdır. Bunun yanı sıra bir binanın yapımı devam ederken alınan mülkiyet hakkı da kat irtifakı demektir. Kat mülkiyeti ile arasındaki en önemli fark, kat irtifakında inşaatın henüz başlamamış veya devam ediyor olmasıdır. Özellikle inşaatına yeni başlanacak bir yapıda mülkiyet hakkı almak isteyenlerin kat irtifakına sahip olması gerekir. Böylelikle, yapım aşamasında olan bir yapıda / binada hak sahibi olduğunuzu belgelendirebilirsiniz. Buna göre örneğin, onay alan bir proje inşaat sürecine girdiğinde buradan bir daire almak istiyorsanız, size direkt dairenin tapusu verilmez. Önce belirli bir alan için pay alabilirsiniz. İşte bu payı resmileştiren belge, kat irtifakıdır. Bununla beraber kat irtifakı tapu yerine geçer mi merak ediyorsanız hayır, geçmez. Tapu belgesi, direkt olarak taşınmazın kalıcı olması ile ilgili bir belgedir. Bu nedenle tapu belgesi yapıda tüm alt yapı ve inşaat aşamaları tamamlanınca alınabilir.

Kat irtifakı tapusu ne anlama gelir?

Henüz yapılmamış ya da inşaat hâlinde olan bir yapı hak iddia edebilmeniz için kat irtifakı tapusuna sahip olmanız gerekir. Bunun için ise Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurmalısınız. Kat irtifakı tapusu, mülkiyet hakkı olan hak sahiplerinin yapının bağımsız bölümlerindeki arsa paylarını gösterir.

Kat irtifaklı tapu riskleri nelerdir?

satın aldığı evin anahtarını tutan kadın görseli

Kat irtifaklı daire almanın en önemli dezavantajlarından biri yapının projeye uygun inşa edilmeme riskidir. Henüz inşaatı başlamamış ya da devam eden süreçlerde kat irtifakı alınabildiği için, inşaat tamamlandığında proje ile birebir yapı karşınıza çıkmayabilir. Bina belediyeye verilen projeye aykırı bir biçimde tamamlanırsa aşağıdaki sonuçlar doğabilir:

  • Daire projeye aykırı biçimde yapıldığı için belediyeden yıkım kararı çıkabilir.
  • Projeye aykırı biçimde yapılmasından dolayı konut kredisi kullanılamayabilir.

Kat irtifakı nasıl kurulur?

bina önünde duran çift

Kat irtifakının oluşturulması için, arsa maliklerinin kendi aralarında anlaşmaları gerekir. Bu anlaşma ise, maliklerin düzenleyecekleri senet ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirmeleri yoluyla sağlanır. Böylelikle kat irtifakı kurulabilir. Bu anlaşma sağlanamaz ise mahkeme yoluyla kat irtifakının kurulması yoluna gidilebilir.

Kat irtifakı için gerekli belgeler nelerdir?

konut evrakları

  • Projenin yönetim planı
  • Binanın mimari projesi
  • Nüfus cüzdanı ve vergi numarası
  • Başvuru dilekçesi
  • Liste, vaziyet ve yönetim planları

Bunun yanı sıra gerekli görüldüğü takdirde farklı belgeler veya evrak da talep edilebilir.

Kat irtifaklı daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler

evrakların üstünde duran konut anahtarı

Kat irtifaklı bir daire satın alacaksanız, olası riskleri önlemek amacıyla çeşitli unsurlara dikkat edebilirsiniz. Bu noktada öncelikle proje sahibi olan inşaat firmasını inceleyebilir, merak ettiğiniz bilgileri toplayabilirsiniz. Kat irtifakı olan bir yapının inşaatı tamamlandığında ilgili belediyeye denetim başvurusu yapılır. 

Belediye, yaptığı denetimler sonucunda inşaatın projeye uygun şekilde tamamlandığına karar verirse yapı kullanma izin belgesi (iskan) çıkarır. Dolayısıyla tapuda kat irtifakı yazıyor ama iskan var ise bu, irtifaklı yapının yapı kullanma izin belgesine sahip olduğunu gösterir. Fakat müteahhit iskan aldıktan sonra dahi değişiklik yapabilir.

Bunun yanı sıra kat irtifakı kredi çıkar mı bakıldığında; bankalar genelde kat irtifaklı dairelerin iskanı olması şartı ile kredi verir. Bu nedenle yapı, projeye uygun bir şekilde yapılmış olsa dahi iskana sahip olmalıdır. 

Ek olarak yapının tamamı için iskan alınması gerektiğinden tüm hak sahipleri beraber belirli bir masrafı karşılamalıdırlar. Söz konusu masrafların karşılanmasına tüm hak sahipleri yanaşmayabilir. Bu da inşaatı tamamlanan yapılarda sonradan iskan alabilmeyi zorlaştırır. Kat irtifaklı bir daire satın alırken tüm bunların göz önünde bulundurulması gerekir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar nelerdir?

konut minyatürünün yanında evraklarıyla laptopta inceleme yapan kadın görseli

Ev satın alma aşamasında alıcıların karşısına çıkan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarının daha net anlaşılabilmesi adına sayfada yer alan içerikler doğrultusunda öne çıkan farklar ise şu şekildedir:

Kat İrtifakı

Kat Mülkiyeti

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapıda geçerlidir.

İnşaatı tamamlanmış yapılarda geçerlidir.

Dairenin projeye aykırı biçimde yapılma riski vardır. Bu da yıkım kararı doğurabilir.

İnşaat tamamlandığı için projeye uygunluk söz konusudur.

Konut kredisi için uygun olsa da daha az tercih edilir.

Konut kredisine çok daha uygundur.

Kat irtifaklı daire yıkılırsa ne olur?

Kat irtifakına sahip bir yapı ile ilgili yıkım kararı çıktıysa hak sahipleri, belirlenen arsa payı üzerinden hak alabilir. Yani hissedarlar, tapuda belirtilen arsa payı kadar talepte bulunabilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek zorunlu mu?

İnşaatı tamamlanan ve iskan alınan kat irtifaklı bir binadaki payınızın resmi kayıtlara geçmesi için kat mülkiyeti almanız gerekir. Aksi takdirde dairenizin mülkiyetini ispatlamamış olursunuz. Uzun süre kat mülkiyeti başvurusu yapılmadığında ise bunun cezai yaptırımları da olabilir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?

Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş için ortak karara varırsa Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Böylelikle kat irtifak kat mülkiyetine geçiş yapılır. Başvuru için ise tüm daire sahiplerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gitmesi gerekli değildir. Aralarında anlaştıkları takdirde daire sahiplerinden yalnızca biri dahi kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olan bir yapı için başvuruda bulunabilir. Bunun yanı sıra yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi ile beraber de zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine geçilir.


Ezgisu Ögenler
Ezgisu Ögenler
50 Yazı Sayısı
İstanbul Üniversitesi Arkeoloji Bölümü'nden mezun olan yazar, kariyeri boyunca sektör öncüsü pek çok firmada içerik editörlüğü yaptı.
Popüler Yazılar
Kredi kartı puanlarını kullanabileceğiniz siteler
Ezgisu Ögenler
Ezgisu Ögenler
20 Nisan 2024
A7ADBFD8-24A5-46F8-AB3F-8A3D7CFE3E9923676
Esnaf kefalet kredisi nedir?
Ezgisu Ögenler
Ezgisu Ögenler
20 Nisan 2024
A7ADBFD8-24A5-46F8-AB3F-8A3D7CFE3E9920917
Altın yatırımı nasıl yapılır?
Ezgisu Ögenler
Ezgisu Ögenler
20 Nisan 2024
A7ADBFD8-24A5-46F8-AB3F-8A3D7CFE3E9912775
Evlilik kredisi nasıl alınır?
Ezgisu Ögenler
Ezgisu Ögenler
19 Nisan 2024
A7ADBFD8-24A5-46F8-AB3F-8A3D7CFE3E9911902

Enuygun’da Bulabileceğiniz Finansal Ürünler

Size Özel Kredi Teklifleri E-postanıza Gelsin
Bu sayfada sunulan verilerin doğruluğu ve güncelliği konusunda herhangi bir garanti verilmemekte olup, finansal enstrümanlara ait bilgilerin gerçek zamanlı olmayabileceği ve belirli bir gecikmeyle sunulduğu dikkate alınmalıdır.