Ev almak için kredi kullanmak zorunda olan bireylerin karar verirken dikkat etmesi gereken hususlardan bir tanesi de inşaat halinde bir apartmandan daire alıp almama konusudur. Çünkü bankalar konut kredisi verirken, %80'i tamamlanmış konut olma şartını arıyor. En büyük sorun genellikle %80 tamamlanmışlık oranının altındaki kredilerde yaşanmaktadır. Tamamlanma oranı %80 altında olduğu için banka müşteriye konut kredisi vermez.
Yani belli miktar nakitiniz varsa, bunu ilk peşin ödeme olarak inşaat firmasına vermeyi önerebilirsiniz. Geri kalan kısmını da zamana yayarak, inşaat bitimine yakın ödemeyi taahhüt edebilirsiniz.

Bu şartlar altında inşaat firması ödeme planını kabul edip, daireyi size satabilir. Ancak bu durumda ciddi bir konut kredisi faiz riskinin altına girmiş oluyorsunuz. Geçtiğimiz ay için örnek verecek olursam; bahsettiğim tarzda bir anlaşma ile daire satın aldığınızı varsayarsak, kredi almak için inşaatın %80’lik kısmının bitmesini bekliyor olsaydınız, konut kredisi faizlerinde yaşanan yükselişin, dairenizin fiyatını en az 10 bin TL yükselttiğine şahit olacaktınız.

Konut kredisi faizlerinin %1 seviyelerinden %1.40 seviyelerine ulaştığını varsayarsak, 100 bin TL civarında 8 yıllık kredi kullanacak bir bireyin aylık ödeme miktarı 1.628 TL’den 1.900 TL’ye yükseliyor. Aylık 272 TL’lik farkin, 8 yıl sonunda size toplam maliyeti 26 bin TL olacaktır. Yani dairenizi aldığınız zaman kredi faizi ile beraber toplam 200 bin TL’ye aldığınızı düşünürken, dairenizin fiyatı bir anda 226 bin TL’ye yükselmiş olacak.

Konut kredisi ile inşaat halinde daire satın alma riskini nasıl giderebilirsiniz?

Bu bahsettiğim risk her zaman var ancak bu kadar yüksek bir dalga bir kere daha olmayabilir. Yani bu kadar yüksek oranlarda bir değişim tekrar gerçekleşmeyebilir. Ancak kredi faizlerinde dalgalanmaların yaşanabileceği ele almanız gereken bir risktir. Bu riski önlemek için, inşaat firmasının anlaşmalı olduğu banka olup olmadığını sorabilirsiniz. Şöyle ki; bazı inşaat firmaları bankalarla anlaşma yaparak – bankaya taahhüt vererek – müşterilerine inşaat halindeki daireler için kredi kullanma imkanı sağlıyorlar.

Bu durumda tabi ki kredi faizleri mevcuttan daha yüksek oluyor. Bu durumda faizlerdeki dalgalanma riskini bertaraf edebilirsiniz. Ancak mevcut dönemde faizlerde herhangi bir indirim olması durumunda, refinansman şansınızın olup olmayacağını mutlaka teyit ettirin. Tabi ki bu durum, kredi kullanmadan daire satın alamayacak kişilerin mecburen de başvuracağı özel bir durumdur.

Burada bir dip not daha vermem gerek. Kredi almak için bekleyecek tüketicilerin, inşaat tamamlanmadan inşaat firmasından kat irtifakı konusunda teyit alıp tapu sürecini çözmeleri önemli. Çünkü bankaya inşaatın %80’I tamamlandığında gittiğiniz zaman, kat mülkiyeti tapusunu vermeniz gerekecek. Banka size kredi vermek için, evinizi ipotek altına alıyor. Yani dairenin hakları bankaya geçmiş olacak. Bunu yapması için de elinde tapu olması gerekiyor. Kat mülkiyeti tapusunun verilemediği aşamada, kat irtifakı tapusuna sahip olmanız gerekli.

Faizlerde son durum nedir, artış sürüyor mu?

Geçtiğimiz hafta Ziraat Bankası'nda tüketici ve konut kredileri oranları, Halk Bankası'nda ise tüketici, taşıt ve konut kredi oranları yükseldi.

Bazı bankaların 10 Kasım Perşembe günü itibariyle tüketici kredisi faizleri 1 yıl vadede %1,59-1,84 arasında değişirken, 2 yıl vadelerde taşıt kredisinde faiz oranı %1,29-1,54 arasında, konut kredisinde de 10 yıl vadede % 1,27-1,60 arasındaki bantta bulunuyor.

Tüketici kredilerinde faiz oranları İş Bankası, Garanti Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, Vakıfbank, Finansbank, Denizbank ve Türk Ekonomi Bankası'nda aynı kalırken, Ziraat Bankası ve Halk Bankası'nda 0,10 puan artış oldu.

Taşıt kredilerinde de faiz oranları Ziraat Bankası, İş Bankası, Garanti Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, Vakıfbank, Finansbank, Denizbank ve Türk Ekonomi Bankası'nda aynı kalırken, Halk Bankası'nda 0,4 puan artış gerçekleşti.

Konut kredilerinde ise 10 yıl vadede İş Bankası, Garanti Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, Vakıfbank, Finansbank, Denizbank ve TEB'de oranlar aynı kalırken, Ziraat Bankası'nda 0,12 puan, Halk Bankası'nda ise 0,40 puan artış görüldü.