Mortgage faiz gideri kira vergisinden düşülebiliyor!

Gerçek kişiler yıllık kira gelirlerini beyan ederek toplam kazançları üzerinden vergi öderler. Konut kredisi (mortgage) ile ev alıp kiraya verirseniz, kredinize ödediğinizfaiz giderlerinizi kira gelirinizden düşmek suretiyle vergi avantajı yaratabilirsiniz.

Oturmak için eviniz ve bir miktar birikiminiz var; üstünü mortgage ile tamamlayıp bir ev daha alayım, ödeyeceğim aylık taksitlerin bir kısmınıda kiradan çıkarırım, hem de ikinci evim olur dediniz. Sonuç olarak konut kredisi (mortgage) kullanarak ev aldınız ve kiraya verdiniz. Aradan zaman geçti ve kira gelirleriniz için vergi ödemeniz gerekti. Vergi dairesine beyanda bulunmanız gerekiyor; mortgage ile edindiğiniz bu ev için faiz gideriniz de olduğundan yıllık kira gelirinizden ödediğiniz faizi düşebiliyorsunuz. Yalnız kira vergisi hesaplanırken iki yöntem kullanılıyor. Hangi yöntem sizin için daha avantajlı öncelikle bunu tespit etmelisiniz.

Bilinmesi gereken ilk şey; mesken (konut) kira gelirlerinde istisna uygulaması bulunuyor. Yani beyannamede bulunmak için yıllık kira gelirinizin istisna tutarınının (2010 yılı için 2600 TL idi, 2011’de yeniden belirlenecek) üstünde olması gerekiyor. Değilse beyanda bulunmanıza gerek yok. Kira geliri tespit edilirken kazaçtan indirilebilecek giderler ise iki farklı yöntem ile belirleniyor: Birincisi ‘götürü gider yöntemi’, diğeri ise ‘gerçek gider yöntemi’.

Götürü gider yönetiminde kira gelirinizin istisna tutarı  düşüldükten sonra kalan kısmının hiçbir belgelendirmeye gerek olmadan doğrudan %25’i gider gösterilerek vergiden düşülebiliyor. Gerçek gider yöntemi seçilmesi halinde ise; kiraya verilen konut için yapılan aydınlatma, su, ısıtma, asansör giderleri, harcanan borçların (örneğin mortgage) faiz giderleri, sigorta giderleri, onarım-bakım giderleri, vergi-resim-harç gibi giderler düşülebiliyor. Dolayısıyla %25 mi yoksa gerçek giderleriniz mi daha yüksek bunu belirleyip ona göre kira gelirinizi beyan etmenizde fayda var.  Ayrıca dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise; götürü gider yöntemi seçenlerin iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor olmaları!

Birkaç önemli hatırlatma daha;

-          Aldığınız evi bir başkasının kullanımına bedelsiz verseniz bile kira vergisi ödüyorsunuz. Maliye emsal bir bedel tespit edip vergi alıyor.

-          Oturduğunuz ev için kira ödüyor ama aynı zamanda mortgage ile aldığınız evden de kira alıyorsanız, hem ödediğiniz kirayı hem de faiz giderinizi gelirinizden düşebilirsiniz. Yalnız kira geliri vergisi şahsi bir vergi türü olduğundan örneğin üniversite de okuyan kızınıza ödediğiniz evin kirasını verginizden düşemiyorsunuz.

-          Alınan ev iki kişi tarafından yarı yarıya ortak alınmışsa, herkes kendi vergisini ödüyor. Yıllık kira geliri ikiye bölünüyor ve istisna tutarı her ortağa ayrı ayrı uygulanıyor. Örnek: Yıllık 12.000 TL kira geliri elden edilen bir evden ortakların payına 6000 TL düşüyorsa, her bir ortak 6000-2600= 3400 TL kazanç üzerinden giderlerini düşerek vergisini ödüyor.