Türkiye’de en güvenli yatırım aracı denince akla altından önce belki de gayrimenkul geliyor. Şimdilerde Türkiye’nin Donald Trump’ı olma yolunda emin adımlarla ilerleyen Ali Ağaoğlu’nun söylediği gibi, bu ülkenin topraklarına inanan ve parasını yastık altı yerine toprağa yatıran birçok insan var. Hal böyle olunca, konut fiyatlarının yükselişi devam ettiği gibi, konutun yatırımcıya sürekli getiri sağladığını da görüyoruz.

En basitinden inşaat başlangıcında sıfırdan daire satın alan yatırımcıların, inşaat bittiğinde aldıkları daireyi yüzde 10 üzerine satabildiklerine şahit oluyoruz. Hal böyle olunca, konutun bir yatırım aracı olabildiğini söyleyebiliriz. Ancak gözü kapalı konuta para yatırılması ve fiyatlarının analiz edilmemesi bir balon oluşumuna neden olabilir. Balon oluşmasa dahi yaptığınız konut yatırımının size sağlayacağı fayda azalabilir. Haliyle bu yatırımdan elde edeceğiniz kar da düşebilir.

Konuta yatırım yaparken, kolay satılabilir mekanlar arayın!
Birikmiş tasarruflarınızı değerlendirmek istiyor ve konut alarak kira gelirini karınız olarak düşünüyor olabilirsiniz. Bu hipotezle yola çıkacak olursak dikkat etmeniz gereken ilk husus da burada başlıyor. Yatırımların ilk esaslarından bir tanesi likit olmasıdır. Ya da likiditeye kolay dönüşür olmasıdır. Bu nedenle konut alırken, seçtiğiniz muhitlere özen gösterin. Yeri geldiği zaman, konutunuzun satışının kolay olabileceği mekanlar arayın.


Özellikle günümüzde global ekonomik belirsizliğin yüksek olduğu bir dönemden geçiyoruz. Çok değil, 2-3 sene öncesinde bazı evler kelepir fiyatlardan alıcı buldular. Ekonomilerde geçici bir toparlanma yaşanmışken, buna aldanan konut sektöründe her şey güllük gülistanlık oldu. Fiyatlar hemen toparlandığı gibi, bir de artışını sürdürdü. Ancak siz burada dikkat etmelisiniz. Çünkü önümüzde ciddi bir ekonomik belirsizlik var ve her an likite ihtiyaç duyabilirsiniz. Bu nedenle konutların zor satıldığı lokasyonlarda, yüksek fiyatlardan satın alım yapmayın.


Fiyatlar yükseliyormuş, yeni trend böyle söylemlerine kanmayın!
Konut alırken en fazla dikkat edeceğiniz nokta elbette ‘ fiyatlar ‘. İnşaat metrekare maliyetleri 2011 yılının ilk yarısında, 2010 yılına göre yüzde 15 artış gösterdi. İnşaat şirketlerinin bu artışı, konut fiyatlarına yansıtmaları normal olarak algılanabilir. Ancak özellikle 2010 yılında konut kredisi faizlerindeki cazibeden kaynaklanan, konuta aşırı yüklenme sonucunda fiyatlar bir de talebe bağlı olarak arttı. Olayın iç yüzünü incelediğimiz zaman, inşaat şirketlerinin konut fiyatlarını yükseltmeleri sonrasında kredi faizlerinin cazibesi de bir nevi nötrlenmiş oldu.

Kısa süreli bu dalgadan sonra şimdi konut kredisi faizleri biraz yükseldi. Ancak inşaat maliyetlerine dayanan bir fiyat artışı, konutlarda söz konusu olma noktasına geldi. İşte bu nedenle çok iyi araştırma yapmanız lazım. Eğer ki 2010 yılında 200 bin TL’ye alabildiğiniz bir konuta, bugün 260 bin TL isteniyorsa burada bir fiyatlama hatası var. Maliyetler yüzde 15 artarken, kredi faizleri yükseliyor ve konut fiyatları yüzde 30 artıyor. Hele ki böyle bir ekonomik konjonktürde…

Eğer ki siz bu hesaplamaları yapmadan, o söylenilen fiyatlarda ev almaya devam ederseniz, hem inşaat firmalarının ekmeğine yağ sürersiniz hem de yatırımınızdan istediğiniz karlılığı alamazsınız.

Konut alacağınız bölgede kira oranlarını iyi araştırın!
Eğer ki konut alıp, kira geliri ile yatırımınızı şekillendiriyorsanız, konut aldığınız bölgedeki kira oranlarını iyi hesaplamanız gerekiyor. Sıfır bir bina ile 5-10 yıllık bir binada, aynı lokasyonda, kira bedellerinin ne kadar olduğunu iyi araştırın. Sıfır bir binadan daire aldığınız takdirde ne kadar kira geliri elde edeceğinizi bilirsiniz. Ancak aynı bölgede 1-3 yaş arasındaki binalarda, benzer dairenizin ne kadar kira getirisi sağlayacağınız da hesaplayın.

Diyelim ki; 300 bin TL ödeyerek bir konut satın aldınız. Bu daireden aylık kira geliriniz 1.200 TL olacak. Basit bir hesap yaparsak, yıllık 14.400 TL kira geliriniz olacak. Bu rakam, 300 bin TL’ye yılda sadece yüzde 5’lik bir getiri sağladığınızı gösteriyor. Eğer ki 2-3 yıl sonra elde edeceğiniz kira geliriniz 1.000 TL seviyesine düşüyorsa, bu sefer konutuzun bu süre içerisindeki değeri 330 bin TL’ye çıkmalı ki, bu yatırımınızdan karlılığı kabul edilebilir seviyelerde olsun.

Sonuç olarak; konuta yatırım yapmanın çeşitli avantajları olabilir. En mantıklı yatırım stratejisi, sıfır binada fiyatlarını iyi araştırarak bir daire satın almaktır. Bu daireyi maksimum 5 yıl içerisinde satacağınızı düşünerek, bu 5 yıl içerisinde konut alacağınız lokasyonda kira bedelleri ne oranda değişiyor ve 5 yıl içerisinde konut ne kadar değerleniyor. Bu araştırmayı çok iyi yaptıktan sonra paranızı gayrimenkul sektöründe değerlendirebilirsiniz.