Yatırım amacıyla konut almanın kira geliri gibi önemli bir avantajı olduğu gibi bu avantajın bir de vergi yükü gibi bir sorumluluğu var. Mart ayına girmemizle beraber kira gelir beyannamesi dönemi de başlamış oldu. 26 Mart 2012 Pazartesi günü beyanname vermek için son gün.

2011 yılı içinde konut ve/veya  işyeri kira gelirleri elde edenlerin, bu gelirleri için 26 Mart 2012 –  Pazartesi günü mesai saati bitimine kadar, ikametgah adreslerinin bağlı olduğu vergi dairesine, elden veya internet üzerinden  beyannamelerini göndermeleri gerekecek.

Sadece Kira geliri elde eden 60 yaş ve üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden, yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar, maliye’nin 444 0 189 numaralı telefonunu arayarak, ad, soyad ve adres bilgilerini vermeleri halinde vergi dairesi görevlileri bu kişilerin adreslerine giderek beyannameleri alacak ve  bu durumdaki kişilerin işlemlerini yapacaklardır. 

Kira geliri beyanname verme sınırı var mı?

Gelirinin sadece Gayrimenkul Sermaye İradından ibaret olması halinde; 2011 Yılı içinde elde edilen konut kira gelirleri istisnası olan  2.800 TL’yi  aşanlar, işyeri kira geliri elde edenlerden, brüt kira geliri 23.000 TL’yi aşanlar, konut ve İşyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın 23.000 TL’yi aşması halinde iki gelirin de beyan edilme zorunluluğu bulunuyor. Bu tutuarın aşılmaması halinde ise sadece konut kira geliri beyan ediliyor.

Gerçek gider yöntemi mi, götürü gideri yöntemi mi?

Kira geliri beyannamesi yaparken hangi yöntemi seçeceğinize karar vermeniz önemli. Çünkü seçtiğiniz yöntemden 2 yıl süreyle geri dönüş yapamıyorsunuz. Bunun için kira geliri beyanı yapmadan önce hangi yöntemin sizin için en uygun olduğuna karar vermelisiniz. Götürü gider yönteminde, masrafınız olmasa bile, yıllık kira tutarınızın yüzde 25’ini düşebilme şansınız doğuyor. Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinizden; önce 2.800 TL istisna olarak düşebilirken, sonra da kalan tutarın yüzde 25’ini “götürü gider” olarak düşüyorsunuz. Böylece istisna ve götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indiriliyor.

Gerçek gider yöntemi seçmenin avantajları neler?

Evinizi son 5 yıl içerisinde almış olduğunuz takdirde, gerçek gider yöntemini seçerseniz, evin satın alma bedelinin, yüzde 5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. Yüzde 5’lik bu oran sizin yıl içinde hiç vergi ödememenize neden olabilir. Şöyle ki; bir yatırımcı 200 bin TL’ye son 5 yıl içerisinde ev satın alıp, bu evini 800 TL’den kiraya verdiyse, gerçek gider yöntemini seçmesi halinde kira geliri ödememiş olacak. Çünkü 200 bin TL’nin yüzde 5’i olan 10 bin TL’yi kira gelirinden düşme hakkına sahip olacaktır. Yıllık kira geliri 800 TL üzerinden yıllık 9.600 TL olacağı için kira geliri ödememe hakkı yaşayacaktır.

Buradaki önemli konu, bu uygulamanın sadece bir konut için geçerli olmasıdır. Yani birden fazla konut sahibiyseniz yalnızca bir konutunuz için bu uygulamadan yararlanabilirsiniz. Aynı zamanda işyeri sahibi olanlar için de bu uygulama geçerli değildir.

Banka kredisi ile ev aldıysanız yine avantajınız var

Kiraya verdikleri evi ya da işyerini, mortgage kullanmak suretiyle alanlar, beyan edecekleri kira gelirinden, ödedikleri faizi düşebilirler. Buradaki önemli nokta; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan “faizleri” indirebildiğinizdir. Bunu açıklamak gerekirse; Banka kredisi ile 2011 yılı içinde 20 bin TL faiz ödemişsseniz ve 2011 yılı içinde kira geliriniz 20 bin TL olmuşssa, bu yıl içerisinde kira vergisi ödemeyeceksiniz. Çünkü kira gelirinizden, bankaya ödediğiniz faiz oranını düşebiliyorsunuz.

Bankadan kredi kullanıldığında, ilk yıllarda daha yüksek tutarda faiz ödendiği için “gerçek gider” yöntemi seçildiğinde, çoğu kez hiç vergi ödenmeyebiliyor. Bu avantajdan, sadece konut kira geliri elde edenler değil, işyeri kira geliri elde edenler de yararlanabiliyor.

Kendi eviniz var ancak kirada oturuyorsunuz, o zaman ne olacak?

Diyelim ki; kendinize ait eviniz var ancak kendi evinizde kiracı oturuyor. Siz de başka bir evde kiracı olarak oturuyorsunuz. Böyle bir durumda, gerçek gider yöntemininin seçilmesine bağlı olarak, vergide indirim avantajı sağlanabiliyor. Sahibi bulunduğuz konutu ya da konutlarınızı kiraya verirseniz, kendiniz de başka bir evde kira ile oturuyorsanız, ödediğiniz kirayı tahsil ettiğiniz kiradan düşebilirsiniz.

Diyelim ki evinizde oturan kiracıdan yıllık 15 bin TL kira geliri elde ediyorsunuz. Siz ise oturduğunuz yerde yıllık 12 bin TL kira ödüyorsunuz. Ödediğiniz 12 bin TL kira gideriniz, yıllık olarak elde ettiğiniz 15 bin TL’lik kira gelirinden düşebilirsiniz. İstisnayı ve diğer gerçek giderlerinizi de(örneğin amortisman ve emlak vergilerini de) indirdiğinizde, muhtemelen vergi ödeme yükü ile karşı karşıya kalmazsanız.